부동산 양도소득세 정밀 시뮬레이션
주택·입주권·분양권·토지의 양도차익 → 장기보유특별공제 → 과세표준 → 세율까지 신고 서식 순서대로 계산하고, 보유·거주 기간을 채웠을 때의 절세액까지 보여줍니다.
1세대1주택 12억 비과세 · 장특공제 표1/표2 · 단기세율 자동 판정
1양도 자산과 기간
2금액
3주택 요건 주택·입주권일 때만 적용
예상 양도소득세 계산서
2026년 양도분 기준 예상치입니다. 일시적 2주택·상속주택 특례, 감면(자경농지·수용 등), 환산취득가액, 이월과세, 중과 경과조치는 반영되지 않으며 실제 세액은 증빙과 사실관계에 따라 달라집니다.
Capital Gains Tax Partner
자산의 가치를 지키는 양도세 파트너
양도세 전문 신고대리
예정신고부터 확정신고까지 전담합니다. 취득가액·필요경비 증빙을 하나씩 검토해 가산세가 생기지 않도록 하고, 놓친 공제는 끝까지 반영합니다.
Strategic Insight맞춤형 절세 컨설팅
일시적 2주택 특례, 다주택 중과 회피 순서, 거주 2년 채우기 등 매도 시점과 순서에 따라 달라지는 세액을 비교해 가장 유리한 시나리오를 설계합니다.
상담 시간 평일 09:30 – 18:00 · 계산기 결과를 복사해 보내주시면 더 정확히 안내드립니다
1세대 1주택 비과세, 보유·거주 요건
양도일 현재 1세대가 국내에 주택 한 채만 보유하고 2년 이상 보유했으면 양도가액 12억원까지 양도세가 없습니다. 다만 취득 시점의 조정대상지역 여부에 따라 거주 요건이 붙고, 12억을 넘는 부분은 안분해서 과세됩니다.
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보유 요건
취득일(잔금일·등기일 중 빠른 날)부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다. 상속·증여로 취득한 주택은 기산일이 달라지므로 따로 확인이 필요합니다.
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거주 요건
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상 실제 거주해야 비과세됩니다. 기준은 양도 시점이 아니라 취득 당시의 조정대상지역 지정 여부입니다.
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고가주택 안분
양도가액이 12억원을 초과하면 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액만큼은 과세됩니다. 이 과세분에는 2년 이상 거주 시 장기보유특별공제 표2(보유·거주 각 연 4%, 최대 80%)가 적용됩니다.
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일시적 2주택 특례
종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 새 주택을 사고, 새 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 양도하면 1주택으로 보아 비과세됩니다. 상속·혼인·동거봉양 합가 등 특례도 별도 요건이 있습니다.
- 양도일 현재 1세대 1주택, 2년 이상 보유
- 2017.8.3 이후 조정대상지역 취득분은 2년 이상 거주
- 12억 초과분만 과세, 2년 거주 시 장특공제 최대 80%
- 일시적 2주택은 신규 취득 후 3년 내 종전 주택 양도
보유·거주 기간과 양도가액을 넣으면 위 계산기가 비과세 여부와 12억 초과분 세액을 바로 계산합니다.
계산기에서 내 주택 요건 확인하기1세대 1주택 비과세, 보유·거주 요건
양도일 현재 1세대가 국내에 주택 한 채만 보유하고 2년 이상 보유했으면 양도가액 12억원까지 양도세가 없습니다. 다만 취득 시점의 조정대상지역 여부에 따라 거주 요건이 붙고, 12억을 넘는 부분은 안분해서 과세됩니다.
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보유 요건
취득일(잔금일·등기일 중 빠른 날)부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다. 상속·증여로 취득한 주택은 기산일이 달라지므로 따로 확인이 필요합니다.
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거주 요건
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상 실제 거주해야 비과세됩니다. 기준은 양도 시점이 아니라 취득 당시의 조정대상지역 지정 여부입니다.
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고가주택 안분
양도가액이 12억원을 초과하면 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액만큼은 과세됩니다. 이 과세분에는 2년 이상 거주 시 장기보유특별공제 표2(최대 80%)가 적용됩니다.
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일시적 2주택 특례
종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 새 주택을 사고, 새 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 양도하면 1주택으로 보아 비과세됩니다. 상속·혼인·동거봉양 합가 등 특례도 별도 요건이 있습니다.
- 양도일 현재 1세대 1주택, 2년 이상 보유
- 2017.8.3 이후 조정대상지역 취득분은 2년 이상 거주
- 12억 초과분만 과세, 2년 거주 시 장특공제 최대 80%
- 일시적 2주택은 신규 취득 후 3년 내 종전 주택 양도
장기보유특별공제율, 어디까지 받을 수 있나
3년 이상 보유한 토지·건물·입주권의 양도차익에서 보유기간에 따라 일정 비율을 빼주는 공제입니다. 일반 자산은 연 2%씩 최대 30%, 1세대 1주택은 거주 요건을 채우면 최대 80%까지 올라갑니다.
3년 이상 보유한 토지·건물·입주권
보유 3년째부터 시작해 기간이 길수록 공제율이 올라갑니다. 조합원입주권은 관리처분계획인가 전 주택으로 보유한 기간분에만 적용됩니다.
미등기 · 3년 미만 · 분양권 · 중과 대상
미등기 양도, 보유 3년 미만, 분양권 상태 양도는 공제가 없습니다. 조정대상지역 2주택 이상 중과 대상도 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 공제가 배제됩니다(중과 유예 종료).
| 보유(거주) 기간 | 표1 일반 자산 | 표2 1세대1주택 보유분 | 표2 1세대1주택 거주분 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | — | — | 8% (보유 3년 이상일 때) |
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% |
| 5년 이상 | 10% | 20% | 20% |
| 8년 이상 | 16% | 32% | 32% |
| 10년 이상 | 20% | 40% (최대) | 40% (최대) |
| 15년 이상 | 30% (최대) | 40% | 40% |
표1은 연 2%(3년 6% ~ 15년 30%), 표2는 보유 연 4% + 거주 연 4%로 합산 최대 80%. 표2는 1세대 1주택 12억 초과 과세분에 대해 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상일 때만 적용되며, 거주 2년 미만이면 표1로 계산합니다.
10년 보유한 고가주택이라도 거주 2년을 못 채우면 80%가 아니라 20%가 적용돼 세금이 몇 배로 뛸 수 있습니다. 양도 전에 거주 기간을 채울 수 있는지, 양도 시점을 몇 달 미루면 공제 구간이 바뀌는지 먼저 확인하세요.
보유·거주 기간과 양도가액을 넣으면 위 계산기가 비과세 여부, 장특공제율, 기간을 채웠을 때의 절세액을 바로 보여줍니다.
계산기에서 내 주택 요건 확인하기