자녀 부부 공동명의로 저가 양도 시 증여세 기준금액 합산할까?
(서면-2024-법규재산-4791)
2026-04-24
오늘은 자녀 부부 공동명의 저가 양도 시 증여세 기준금액(상증법 제35조) 계산에 대해 설명드리겠습니다.
결론은 명확합니다. 국세청 유권해석(서면-2024-법규재산-4791)에 따라 저가 양수에 대한 증여세 기준금액은 부부를 합산하지 않고 ‘양수자별로 각각’ 산정합니다. 공동명의(지분 50:50 등)라면 지분에 맞춘 시가·대가·기준금액을 각자 계산해야 하며, 실제 신고·세부담은 자금출처/양도세(부당행위계산부인)/10년 사전증여 합산 여부까지 함께 검토해야 합니다.
1. 가족 간 저가 양도와 증여세의 기본 원리 (상증법 제35조)
부모가 자녀 등 특수관계인에게 부동산을 시가보다 낮은 금액으로 양도하면, 세법은 그 차액 일부를 ‘저가 양수에 따른 이익(증여)’으로 보아 증여세 과세 여부를 판단합니다. 다만, 조금 낮게 팔았다고 해서 항상 과세되는 것은 아니고, 법에서 정한 기준금액(일종의 안전구간)을 넘는 경우에만 증여세 과세대상이 됩니다.
- 과세 판단의 출발점: 차액 = 시가 − 실제 거래대금(대가)
- 기준금액: Min(시가 × 30%, 3억 원)
- 증여재산가액(저가 양수로 본 이익): (시가 − 대가) − Min(시가 × 30%, 3억 원)
즉 (시가−대가)가 기준금액 이내라면 증여세 과세가 발생하지 않거나(또는 0에 수렴) 매우 제한적으로 계산됩니다. 문제는 공동명의(자녀+배우자)로 취득할 때 이 기준금액을 부부 합산으로 1번만 적용하는지, 아니면 각자에게 따로 적용하는지입니다.
2. 핵심 쟁점: 자녀 부부 공동명의 양수 시 기준금액 합산 여부 (서면-2024-법규재산-4791)
자녀의 주거 안정을 위해 부모가 주택을 저가로 양도하면서 자녀 단독 명의가 아니라 자녀 부부 공동명의(예: 50%+50%)로 이전하는 경우가 많습니다. 이때 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 ‘기준금액(30% 또는 3억)을 합산해서 1번만 계산하는지’입니다.
서면-2024-법규재산-4791(2025.12.12.)에 따르면, 상증법 제35조에 따른 기준금액은 양수자별(그리고 양도자별)로 각각 산정합니다. 즉, 자녀와 그 배우자는 세법상 별개의 양수자이므로 지분별로 각자 기준금액을 적용합니다.
배경 논리로는 민법상 부부별산제(부부가 각자의 재산을 별도로 소유·관리)가 있고, 공동명의 취득 시에도 각자 취득한 지분 범위에서 저가 양수 이익을 계산하는 것이 자연스럽습니다.
실무적으로는 “부부 합산 1회”가 아니라 “각자 1회”라는 점이 핵심입니다. 다만, 이는 어디까지나 증여세 계산 로직이며, 실제 세부담은 다음 장의 체크리스트(자금출처/양도세/사전증여)까지 함께 보셔야 안전합니다.
3. 계산 사례 비교 + 실무 진행 시 주의사항(Checklist)
(1) 계산 사례: 시가 10억, 양도가 6억, 자녀 부부 50:50 공동명의
시가 10억 원 아파트를 자녀 부부에게 6억 원에 양도하고, 지분을 50%씩 이전한다고 가정하겠습니다.
- 전체 차액: 10억 − 6억 = 4억
- 기준금액: Min(10억 × 30%, 3억) = 3억
- 증여재산가액: 4억 − 3억 = 1억(과세대상으로 오해하기 쉬움)
지분이 50%씩이므로 자녀와 배우자가 각각 시가 5억 지분을 3억에 취득한 것으로 봅니다.
| 구분 | 자녀(지분 50%) | 배우자(지분 50%) |
|---|---|---|
| 시가(지분 반영) | 5억 원 | 5억 원 |
| 양도가액(지분 반영) | 3억 원 | 3억 원 |
| 차액(시가−양도가액) | 2억 원 | 2억 원 |
| 기준금액 | Min(5억 × 30%, 3억) = 1.5억 원 | Min(5억 × 30%, 3억) = 1.5억 원 |
| 증여재산가액(차액−기준금액) | 2억 − 1.5억 = 5,000만 원 | 2억 − 1.5억 = 5,000만 원 |
정리하면 자녀 5,000만 원 + 배우자 5,000만 원으로, 저가 양수 이익이 ‘각자’ 계산됩니다. 이후에는 각자의 증여재산공제(예: 직계존속 5,000만 원, 기타 친족 1,000만 원 등)와 과거 10년 합산 여부에 따라 실제 신고·세액이 달라질 수 있습니다.
(2) 실무 체크리스트: 반드시 함께 점검할 3가지
저가 ‘양도’로 인정받으려면 자녀와 배우자가 각자의 매매대금을 실제로 지급해야 하고, 그 자금의 출처(급여·사업소득·대출·기존 예금 등)가 설명 가능해야 합니다. 부모가 대신 내주거나, 배우자 지분대금이 사실상 자녀 또는 부모 자금으로 흘러가면 전체 또는 일부가 증여로 재분류될 수 있습니다.
증여세 기준(30% 또는 3억)을 충족하더라도, 양도자인 부모에게는 소득세법상 부당행위계산부인 이슈가 발생할 수 있습니다. 시가와 거래가액 차이가 일정 기준(예: 시가의 5% 또는 3억 원 등)에 해당하면, 양도차익 계산을 실거래가가 아닌 시가로 보정해 양도세가 늘어날 수 있으니 사전 시뮬레이션이 필요합니다.
자녀·배우자 각각의 증여재산가액이 작아 공제로 상쇄되는 듯 보여도, 10년 이내 동일 증여자로부터 받은 사전증여가 있으면 합산되어 누진세율이 적용될 수 있습니다. 공동명의 이전을 계획한다면 가족 구성원별 과거 증여 이력을 먼저 정리하는 것이 안전합니다.
FAQ. 자주 묻는 질문
아니요. 국세청 유권해석(서면-2024-법규재산-4791)에 따라 상증법 제35조의 기준금액은 ‘양수자별로 각각’ 산정합니다. 공동명의라면 각자 취득 지분에 맞춘 시가·대가를 기준으로 30% 또는 3억 한도를 각각 적용합니다.
특수관계인 간 거래에서 (시가−대가)가 Min(시가×30%, 3억 원) 이상인 경우 증여세 과세 판단이 이뤄집니다. 증여재산가액은 (시가−대가)−Min(시가×30%, 3억 원)으로 계산합니다.
(1) 자녀와 배우자의 매매대금 지급에 대한 자금출처를 명확히 하고, (2) 부모(양도자) 측 양도소득세에서 부당행위계산부인으로 시가 과세가 될 수 있는지 검토하며, (3) 10년 이내 사전증여 합산 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.