오늘은 법인 본점 주소를 아파트로 두고 실제로 사무실처럼 사용한 경우 종합부동산세(종부세) 과세대상에서 제외될 수 있는지에 대해 설명드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면, “사무실로 썼다”는 사정만으로는 주택성이 곧바로 사라지지 않으며, 아파트가 주거용 구조·기능·시설을 유지하고 있다면 종부세상 주택으로 판단될 수 있습니다. (조심 2025부4185)
1. 사무실로 썼는데도 종부세 대상이 된 이유(‘주택’ 기준)
많은 분들이 “주거용이 아니라 사무실로 썼으니 종부세 대상이 아닐 것”이라고 생각합니다. 하지만 최근 조세심판례는 사용 형태만으로 주택성이 자동으로 없어지지 않는다는 점을 분명히 했습니다.
핵심은 종부세에서 말하는 ‘주택’의 판단 기준입니다. 종합부동산세는 재산세 과세대상 중 주택과 일정 토지만 과세하고, 상가·사무실·빌딩·공장 등 일반건축물은 원칙적으로 종부세 과세대상이 아닙니다.
다만 종부세법은 주택을 지방세법상 주택으로 정의하고, 지방세법은 다시 주택법상 주택 개념을 참조합니다. 현재 법령상 주택은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조의 건축물을 의미합니다.
즉 세법은 단순히 “사업자등록이 되어 있나”, “회사 업무를 봤나”만 보지 않고, 해당 부동산이 구조·기능·시설 면에서 여전히 주거용 건축물인지를 함께 봅니다.
따라서 아파트처럼 원래 주거용으로 설계된 건물이 특별한 구조 변경 없이 그대로 유지되고 있다면, 실제로 업무를 했다는 사정만으로 일반 사무실 건물로 바뀌었다고 보기 어렵다는 것이 이번 사례의 결론과 맞닿아 있습니다.
2. 조세심판원은 무엇을 근거로 기각했나 (조심 2025부4185)
▲ 종부세 판단은 ‘실제 사용’뿐 아니라 공부상 용도, 구조·기능·시설, 재산세 과세 형태 등을 종합해 결정됩니다.
이번 사례에서는 법인이 서울의 아파트를 취득해 본점 소재지로 두고 사용하다가, 해당 아파트에 대해 2020~2022년 귀속 종부세가 부과되자 “실제로는 사무실로 썼으므로 주택으로 보면 안 된다”는 취지로 다퉜습니다.
그러나 조세심판원은 이를 받아들이지 않았습니다. 조심 2025부4185 결정 요지를 보면, 조세심판원은 다음과 같은 사정을 종합했습니다.
- 해당 아파트는 공부상(등재된 용도) 주택이었다는 점
- 구조·기능·시설 등이 주거용에 해당하고, 언제든 주택으로 사용할 수 있는 상태였다는 점
- 전·후 소유자 모두 실제로 해당 아파트에 전입해 거주한 점
- 지방자치단체가 해당 부동산을 공동주택으로 보아 재산세를 부과한 점
이런 사정을 종합해, 경정청구 거부가 위법·부당하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 쉽게 말해 “회사 주소를 두고 업무를 봤다”는 사실만으로는 부족하고, 아파트가 주거용 구조를 잃을 정도로 객관적으로 바뀌었는지가 중요하다는 뜻입니다.
3. 사업자등록·세금신고를 했는데도 왜 인정되지 않나
실무에서 자주 나오는 질문이 있습니다.
“사업자등록증에 그 주소가 찍혀 있고, 세금계산서도 주고받았고, 부가가치세·법인세도 신고했는데 왜 사무실로 인정되지 않나요?”
이번 심판례가 보여주는 포인트는, 업무 사용의 ‘정황’과 종부세상 주택이 아니라고 볼 정도의 ‘객관적 상태 변화’는 서로 다른 문제라는 점입니다.
사업자등록, 세금계산서 수수, 부가세·법인세 신고는 “그곳을 업무상 사용했다”는 자료가 될 수는 있지만, 아파트의 법적·물리적 성격이 일반건축물로 바뀌었다는 결정적 근거가 되기 어렵습니다. 그래서 단순히 “사무실로 사용했다”는 주장만으로는 종부세 리스크가 해소되지 않을 수 있습니다.
4. 실무 포인트: 합산배제 주택, 6월 1일 보유 기준
(1) “사무실로 사용”만으로 제외되는 구조가 아닙니다
국세청 안내를 보면, 종부세에서 제외(합산배제)되는 주택은 막연히 “주거용이 아니게 썼다”는 이유로 정해지는 것이 아니라, 임대주택·미분양주택·사원주택·기숙사·어린이집용 주택 등처럼 법에서 정한 요건을 갖춘 경우로 별도 관리됩니다.
반면 상가·사무실·빌딩·공장 같은 일반건축물은 애초에 종부세 과세대상이 아니지만, 아파트가 단지 회사 본점으로 사용됐다는 이유만으로 일반건축물 범주로 ‘자동 이동’한다고 보긴 어렵다는 점을 이번 사례가 보여줍니다.
(2) 언제 보유했는지도 중요합니다(매년 6월 1일 기준)
종부세는 매년 6월 1일 현재 보유한 과세대상 부동산을 기준으로 판단합니다. 따라서 중간에 본점을 옮기거나 아파트를 매도했더라도, 과거 특정 연도의 6월 1일에 보유하고 있었다면 해당 연도 종부세 문제는 남을 수 있습니다. 반대로 6월 1일 전에 처분했다면 그 해 주택분 종부세 납세의무는 일반적으로 발생하지 않습니다.
5. FAQ
Q. 법인 본점 주소를 아파트에 두면 종부세를 피할 수 있나요?
Q. 실제로 사무실로만 썼는데도 왜 주택으로 보나요?
Q. 사업자등록, 세금계산서 수수, 부가세 신고까지 했으면 사무실 증거 아닌가요?
Q. 어떤 경우에는 주택이 종부세에서 제외될 수 있나요?
Q. 왜 2020~2022년분만 문제가 되고, 나중에 판 건은 별개가 되나요?
6. 결론 및 안내
이번 조세심판례를 한 줄로 정리하면 다음과 같습니다.
법인이 아파트를 사무실로 사용했더라도, 아파트가 주거용 구조와 기능을 유지하고 있다면 종부세 과세대상인 ‘주택’으로 볼 수 있습니다.
결국 중요한 건 “업무에 썼는가”만이 아니라, 그 부동산이 종부세법상 주택으로 남아 있는 상태인지입니다. 아파트를 법인 본점이나 사무실로 쓰고 있다면, 단순한 사업자등록이나 세금 신고만으로는 종부세 리스크를 없애기 어렵다는 점을 꼭 기억하실 필요가 있습니다.
※ 이 글은 2026년 3월 23일 기준 국가법령정보센터, 국세청 안내자료, 공개된 조세심판례 요지를 바탕으로 정리한 일반 정보입니다. 실제 종부세 과세 여부는 부동산의 구조·용도·공부상 현황·보유 시점 등에 따라 달라질 수 있으므로, 개별 사안은 별도 검토가 필요합니다.