양도소득세 정밀 시뮬레이션
비과세·장기보유공제 로직 반영
통합 자산 양도소득세 시뮬레이션
소득세법 제94조 이하 토지·상가·주택 통합 로직
• 토지/상가: 보유 2년 미만 시 제104조에 의거 60~70% 고율 과세.
• 주택: 12억 초과분은 영 제160조에 따라 안분 과세.
• 분양권: 제95조에 따라 장기보유특별공제 적용 배제.
지방소득세(10%)는 별도이며, 시뮬레이션 결과는 법적 효력이 없습니다.
양도소득세 필수 체크리스트
※ 항목 클릭 시 법령 기반 상세 대응 전략으로 이동합니다.
본 체크리스트는 2026.01.02 시행 소득세법을 기준으로 제작되었습니다.
개별 상황에 따른 정밀 분석은 주은세무회계 전문가와 상의하십시오.
Expert Capital Gains Tax Solution
자산의 가치를 지키는 양도세 파트너
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양도세 전문 파트너
🏠 1세대 1주택 비과세 거주·보유 요건
양도소득세 비과세의 핵심인 1세대 1주택 비과세는 거주자가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 대상으로 합니다.
특히 주의해야 할 점은 조정대상지역에 공고된 상태에서 취득한 주택의 경우, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 취득 당시 조정대상지역 여부를 반드시 확인해야 합니다.
또한, 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택의 경우 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 비과세가 배제되고 안분하여 과세되므로, 전문가의 정밀 검토가 필수적입니다.
🧾 자본적 지출 필요경비 인정 요건
1. 자본적 지출 vs 수익적 지출
자산 가치를 증가시키는 지출입니다. 발코니 확장, 샤시 설치, 보일러 교체 등이 포함됩니다.
원상 회복을 위한 지출입니다. 도배, 장판, 싱크대 수리, 옥상 방수 등은 제외됩니다.
소득세법 제97조 및 시행령 제163조에 의거하여 엄격히 판정됩니다.
2. 필수 증빙 및 항목
| 구분 | 주요 항목 | 인정 |
|---|---|---|
| 가치 증대 | 샤시, 발코니, 에어컨 | YES |
| 설비 교체 | 보일러, 난방, 홈오토 | YES |
| 원상 회복 | 도배, 장판, 조명 | NO |
| 유지 보수 | 싱크대, 옥상 방수 | NO |
* 적격증빙 필수: 세금계산서, 카드, 현금영수증 중 하나가 반드시 필요합니다.
2026년 현행법령은 적격증빙(소득세법 제160조의2)을 매우 까다롭게 봅니다. 단순히 금융내역만으론 리스크가 큽니다.
주은세무회계는 공사 견적서부터 대금 지급 내역까지 정밀 검토하여 탄탄한 경비 인정을 지원합니다.
📅 장기보유특별공제율 핵심 확인
공제 대상 요건
3년 이상 보유한 토지·건물 등이 대상입니다. 기간이 길수록 양도차익에서 일정액을 공제합니다.
공제 배제 대상
미등기 자산, 3년 미만 보유 자산, 조정지역 내 다주택자(한시배제 확인)는 제외됩니다.
현행 소득세법 제95조에 의거, 자산 종류와 거주 여부에 따라 공제율이 차등 적용되므로 정밀한 계산이 필요합니다.
1세대 1주택 (12억 초과분)
보유(40%) + 거주(40%) 합산
1주택자 최대 공제율(80%)을 받으려면 2년 이상 거주가 필수입니다. 미충족 시 보유기간이 길어도 일반 공제율(연 2%)이 적용되어 세금이 급격히 늘어납니다.
분양권 상태 양도 시에는 공제가 적용되지 않음을 유의하십시오.
정확한 세액 시뮬레이션은 주은세무회계와 상의하세요.